大温哥华地区是全球最适合华人居住的地方: 离中国最近, 自然和气候条件好, 中国人从污染严重, 严寒酷暑的环境来到这蓝天碧云,冬暖夏凉的温哥华一般都会流连忘返, 乐不思蜀, 所以这里的华人比例最高, 中华文化的氛围最好. 另一方面, 中国政治经济环境起伏动荡, 将国内的部分资金移出到温哥华, 找回报较稳定的投资方向已经成为中国移民和留学生家庭的一大投资共识, 大温地区的房地产是其中最主要的一个方向: 一是因为西方社会政治经济的根基是私有制, 决定了这边的房地产一般都是永久产权, 不像国内的只有几十年使用权, 到期后是前途未卜; 二是中国房地产泡沫开始破灭, 以及近年的反腐深入化, 从房地产业退出的资金会形成一个出国潮流, 中国人从这一波房地产致富的浪潮中形成了一个投资理念: 那就是立着的房子躺着的地是作为投资的极佳工具, 温哥华的房地产市场势必形成对这些资金极大的吸引力. 另一个原因是加拿大金融领域的稳健投资如人寿保险等有较高的门槛, 即使有加拿大的居民身份能放进这些投资里面的资金也有限,没有身份者限制就更多. 而房地产则没有上限. 所以一些高性价比的豪宅, 土地, 商业地产成为有限的资源就会比较抢手.

具体到农地这一块, 由于加拿大的农地一般都价值不高, 缴税不多, 但一旦变性成工业,商业或住宅用地就身价百倍, 而加拿大政府又不征这种变性的增值税, 所以在加拿大买地,屯地, 变性是房地产投资的最高水平. 整个大温地区的农地只有列支文, 三角洲,素里,兰里, 枫林谷，满地堡有较多, 温哥华, 本纳比, 新西敏, 高贵林则很少.

http://www.alc.gov.bc.ca/mapping/alr_maps/Metro_Vancouver/Index_Map_Metro_Vancouver.pdf

要想变性成功, 首先要看准城市发展的大趋势, 像列支文市政府的农地规划可能是从二号路, 三号路, 四号路到五号, 六号,七号路的时间顺序, 但也不排除某块地的业主以某种名义去申请变性, 如果变性的目的符合本市发展的需求, 即使不在变性优先顺序的地区也可能就马上变性成功. 变性本身可比性不高, 只能是按市政规划的可能时间顺序来选地址, 当然也可以设计好规划方案去申请变性.

列支文现在的农地分布图如下:

http://www.alc.gov.bc.ca/mapping/alr_maps/Metro_Vancouver/ALR_Map_92G.015.pdf

列支文的农地原来有3万英亩, 到1950年代中期变掉了差不多一半, 从1974年到2000年变掉了1470英亩, 现在还剩11217英亩.

注:1公顷Hectares=10000平米=2.4711英亩Acre;

1英亩Acre=43560平方英尺=6中国亩。1平米=10.764平方英尺。